01-07-2008
Штат компании «Еврокон Украина» вырос за четыре года с четырех человек до 100. Зарегистрирована компания в 2003-м в структуре эстонского строительного концерна AS Eesti Ehitus, который в качестве генподрядчика начал работать в Украине еще в 1997 году. Прибалтийская команда ездила в Украину, как бы «осваивая целину». Тогда Шведская компания «Балтик Бевериджиз Холдинг» (BBH) привлекла эстонских специалистов к строительству «Пивобезалкогольного комбината «Славутич» в Запорожье, а затем — производственного цеха и складских помещений для «Львовской пивоварни». Далее возвели ликеро-водочный завод в Черкассах, который оборудовали по современным технологиям и сдали «под ключ».
С ростом количества проектов в Украине эстонские предприниматели приняли решение о создании «Еврокон Украина». Новые заказчики доверили компании строительство «под ключ» крупнейшего в Европе ликероводочного завода в Черкассах, а также уникальную реконструкцию «Звенигородского сыркомбината», которая проводилась без остановки производства.
За четыре года успешно сдано семь объектов, а сегодня в работе — девять. Невзирая на строительство первых промышленных объектов, компания в этом году запустила бутик-отель «Леополис» во Львове, а в Киеве в этом месяце будет сдан один из крупнейших проектов — гипермаркет «ОКЕЙ».
Реализуя изначально себя в сфере генподряда, далее компания стала пробовать силы в девелопменте недвижимости, замахнувшись на создание крупного логистического комплекса в Бориспольском районе Киевщины. Для реализации данного проекта создано новое предприятие «Балтик Девелопмент».
О развитии компании Еврокон и его дочернего предприятия — в интервью с коммерческим директором «Еврокон Украина», возглавившим девелоперское направление, Юрием Пивоваровым и директором «Балтик Девелопмент» Алексеем Даником.
РТ: Почему эстонцев привлекло участие в строительстве именно промышленной недвижимости, ведь производство не особо-то развивалось в конце 90-х годов прошлого века, поскольку не давало таких прибылей, как жилье, торгово-развлекательные объекты?
Ю. П.: Концерн AS Eesti Ehitus, являясь одним из лидеров строительного рынка Эстонии, строит все — жилье, промышленность, коммерческие объекты, а также дороги и причалы для круизных кораблей. В 1997 году BBH надо было построить современный европейский завод в Украине, а в то время здесь не было ни одной компании, которая способна была бы это реализовать. Соответственно, пригласили компанию из-за рубежа.
Проект был серьезным как в денежном, так и в политическом выражении, потому что на наш рынок пивоваренной продукции заходила крупная шведская компания. У нее доверие было к AS Eesti Ehitus, как к компании с опытом строительства подобных объектов в Прибалтике.
РТ: Уже сейчас, когда четыре года Еврокон работает в Украине, в команде компании есть эстонские специалисты?
Ю.П.: В основном, топ-менеджеры, ведущие специалисты, руководители проектов, — эстонцы, но они работают параллельно с нашими украинскими специалистами. Это понятно, потому что зарубежные коллеги имеют больше опыта и знаний и передают его нашим специалистам. Дальнейшая же перспектива — компания должна работать в составе украинских специалистов.
«EUROCON дает финансовые гарантии на свой продукт»
РТ: Насколько нам известно, Еврокон предоставляет банковские гарантии...
А. Д.: Еврокон одна из немногих компаний, которые способны предоставить банковские гарантии выполнения своих обязательств. На Западе это очень распространенная практика, когда качество работы и репутация строительной компании подтверждается гарантией банка. Впервые мы предложили нашему заказчику такие банковский гарантии, когда «Еврокон Украина» начинал строить завод в Черкассах
Мы гарантировали и своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, и качество выполнения строительных работ и погашение рисков неполученной прибыли - которую мог бы понести заказчик при отсрочке сдачи объекта.
Ю. П.: Один из крупнейших банков в Восточной Европе HansaBank, имеющий рейтинг А1, гарантировал нашему заказчику выполнение Евроконом взятых на себя обязательств. В случае срывов условий контракта по вине генподрядчика, HansaBank выплатил бы заказчику все оговоренные штрафы. Но пока в нашей практике срывов не было. Поэтому, банк видит в нас надежного партнера, а многие заказчики приглашают нас уже во второй или третий раз.
РТ: Но как удается реализовать объекты в срок, ведь генподрядчик зависит не только от себя: постоянно срываются поставки, субподрядчики не придерживаются графиков?..
Ю. П.: Во-первых, благодаря европейскому опыту управления проектами. График строительства крупного объекта состоит из множества детальных графиков — строительных и инженерных работ, поставки материалов, разработки рабочей документации. На каждом участке у нас есть грамотный и ответственный специалист.
У нас наработаны связи с европейскими поставщиками. Многие материалы поступают из-за рубежа: иногда это дороже, но мы знаем, что они придут вовремя. Дело в том, что, например, отсрочка запуска гипермаркета на месяц — это миллионы долларов от неполученного оборота. Так что лучше построить чуть дороже, но быстрее.
На каждый вид работ мы проводим тендер и выбираем лучшего субподрядчика, и уже с него требуем банковские гарантии.
А. Д.: Когда мы стали внедрять этот метод работы, украинские компании поняли, что такие гарантии существенно влияют на прохождение тендера. Ведь играет роль не только вопрос цены, качества и сроков, а и гарантии выполнения этих параметров.
РТ: Каково соотношение подрядчиков отечественных и зарубежных?
А. Д.: Абсолютное большинство наших субподрядчиков - это украинские компании. Но поскольку мы затронули тему импортирования материалов, то хотелось бы сказать, что в строительстве любых объектов качество используемых материалов — один из важнейших факторов успеха проекта. В принципе, не важно, что строить, главное — делать это правильно.
Например, металлоконструкции на все промышленные объекты мы привозили из Европы: их преимущество в том, что вес металлоконструкций на 30% меньше, чем украинских аналогов. Применяя высокопрочные высоколегированные марки стали, которые несут ту же расчетную нагрузку, металлокаркас на 30% меньше, изящнее, легче, что позволяет сэкономить на фундаменте. Следующим шагом будет использование деревянного каркаса для торгово-развлекательных центров. Современный деревянный каркас, как это ни странно, превосходит металл, как по многим техническим параметрам, так и с эстетической точки зрения.
По ограждающим стеновым конструкциям, утеплителям мы работаем с компанией PAROC являющейся одним из лидеров в Европе по производству минераловатной теплоизоляции на основе базальтовых волокон.
Очень ответственная работа по устройству кровли. Я бы сказал больное место для заказчика, ведь ему ее эксплуатировать. К этому вопросу у нас особый подход. Это и гарантии производителя на материал и гарантийные обязательства самого подрядчика в конечном итоге.
РТ: Однако на новые материалы приходится получать сертификаты в Украине?
А. Д.: Мы идем на это, потому что при сдаче любого объекта требуется сертификат, иначе его не позволят ввести в эксплуатацию. Мы привозим металлоконструкции, стеновые панели, двери, кровельные материалы. И все они проходят испытания в Украине.
РТ: Это затягивает сроки строительства и требует дополнительных затрат.
А. Д.: Затраты единовременные. То есть, процедура сертификации проходит один раз, а потом мы можем применять типовые конструкции в следующих объектах.
Что касается денежных затрат, то это незначительное удорожание, поскольку, как я уже говорил, применение новых современных материалов делает проект в целом экономически более эффективным.
РТ: К реализации проектов вы привлекаете отечественных или западных проектировщиков?
А. Д.: На разработку концепции мы привлекаем западных проектировщиков и консультантов, которым знакомы новейшие технологии. Объект должен отвечать не только сегодняшним требованиям, но и быть современным в течение многих лет. Изначально заложенная правильная концепция проекта и экономически обоснованные ее решения — залог успеха в нашем бизнесе.
А разработку рабочего проекта и его привязку к существующим условиям выполняют украинские проектные организации. Поскольку проектная организация должна иметь отечественную лицензию, а самое основное, нужна привязка к нашим требованиям и нормам, которую знают наши специалисты.
РТ: А что говорят о наших нормах западные специалисты?
Ю. П.: К сожалению, наши строительные нормы во многом устарели. В Украине приходится руководствоваться ДБНами и СНИПами, которые были разработаны десятки лет назад. Я уверен, что со мной согласятся многие строители, имеющие опыт реализации проектов в Европе, выполняя все украинские нормы построить современный объект невозможно. В процессе строительства для некоторых объектов нам приходится специально менять нормы, подписывать и утверждать изменения к ним.
Что касается украинских проектировщиков, это тоже больная тема. В Украине последние 15 лет отрасль проектирования переживает большие трудности. Отсутствие достаточного количества инвесторов и проектов привело к тому, что выжившие государственные проектные институты не владеют современными технологиями. Особенно остро это ощущается в регионах.
Выступая в роли заказчика, наша компания всегда уделяла проектной документации большое значение. Наш опыт показывает, что выгоднее заплатить дороже за проект, в котором будут использованы современные технологические решения. Это приводит сокращению сроков и стоимости строительства.
Сегодня на рынке появляются частные компании и представительства западных архитектурных бюро. Мы также создали в нашей структуре проектную организацию «Ренг Проект».
РТ: Сколько проектов они сейчас ведут?
Ю. П.: Сейчас предприятие ведет три больших проекта: вторую очередь торгово-развлекательного центра в рамках проекта «Днепровская Пристань», завод по производству газобетонных блоков «АЭРОК», и офисно-гостиничный комплекс на Бориспольской трассе.
РТ: В составе этой проектной организации работают зарубежные проектировщики?
Ю. П.: Смешанный коллектив: часть эстонских специалистов. Постоянно происходит обмен опытом.
РТ: Это дает экономию средств или выше качество работ?
Ю. П.: И то и другое. Дело в том, что с украинскими независимыми проектировщиками тяжело работать: их просишь сделать так, а они убеждают, мол, так нельзя. Свои специалисты всегда пытаются найти баланс: выполнить требования и не противоречить нормам.
«Надо быть ближе к клиенту, к заказчику, к стройплощадке»
РТ: В каких городах вы еще работаете?
Ю. П.: Во Львове, Черкассах, Запорожье, Киеве и Киевской области.
РТ: Вы набираете на субподряд местные организации?
Ю. П.: Мы привлекаем тех субподрядчиков, которые предлагают наилучшие условия и побеждают в наших тендерах. Зачастую, это местные компании. Но, например, на одной из строек в Запорожье у нас не было ни одного запорожского субподрядчика. Таким образом нам удается поддерживать единый стандарт качества в любом городе.
На каждом проекте у нас работает группа из 10-12 человек: менеджер проекта, прорабы, инженеры по всем направлениям, которые координируют действия всех субподрядчиков. Вообще, каждая стройка - это своя маленькая компания.
РТ: Эти компании носят название Еврокон или как дочерние называются по-другому?
Ю. П.: Мы создали дочернее предприятие «Еврокон Вест» во Львове для управления проектами в Западном регионе. Есть планы создать подобную компанию на Восточной Украине. Надо быть ближе к клиенту, к заказчику, к стройплощадке, чтобы на месте находился не только руководитель проекта с командой, но и админперсонал, директор. Это позволит нам быть гибче и быстрее реагировать на нужды наших заказчиков.
РТ: Как была создана компания «Балтик Девелопмент»?
Ю. П.: Имея большой опыт строительства в качестве генподрядчика, наша компания приняла решение заняться развитием недвижимости. Мы изначально решили, что будем инвестировать в различные виды недвижимости: гостиницы, торговые центры, офисы и логистику. На данный момент мы имеем проекты во всех четырех сегментах. Для реализации одного из направлений мы создали «Балтик Девеломпент».
А. Д.: Изучив рынок складских площадей в Киеве и области мы увидели его большой потенциал. Это подтвердили и ряд наших партнеров — логистических операторов, с которыми мы работаем. Если посмотреть на наших соседей, то только в Варшаве логистических комплексов больше, чем во всей нашей стране. Так созрела идея строительства логистического комплекса совместно с финским инвестиционным фондом Vicus Capital.
РТ: Почему в этом списке нет жилой недвижимости?
Ю. П.: Принципиально. Наши акционеры считают этот рынок совершенно другим, живущим по другим законам: там работают другие компании, другая конкуренция…
РТ: Расскажите подробнее об акционерах?
Ю. П.: Собственниками Еврокона являются эстонский строительный концерн AS Eesti Ehitus, а также топ-менеджмент компании.
Если говорить о «Балтик Девелопмент», то он на 50% принадлежит «Еврокон Украина» и 50% Vicus Capital.
«Важно не скопление складов, а размещение»
РТ: Отводом земельных участков вы не занимаетесь?
Ю. П.: Как правило, нет.
А. Д.: Для логистического комплекса в Бориспольском районе мы приобретали участок. Изменяли его целевое назначение: это были сельхозземли, а теперь промышленные территории.
РТ: Насколько сложно это было?
Ю. П.: Еще при разработке Генплана Бориспольского района эта земля была отнесена к землям промышленной застройки, поэтому особых проблем с изменением целевого назначения не было.
А. Д.: Прежде, чем купить участок, мы оцениваем его географическое месторасположение, наличие инженерных коммуникаций рядом, просчитываем, во сколько обойдется создание инфраструктуры и подключение к сетям.
Кроме того, мы изучили Генплан развития Бориспольского района Киевской области. Оказалось, что наш комплекс идеально «сел» рядом с будущей Большой Окружной: этот участок магистрали не будет меняться, сдвигаться, он будет просто расширяться и реконструироваться.
РТ: Сейчас в Бориспольском районе планируется строительство целой серии логистических комплексов. Сложно будет сосуществовать с конкурентами или концентрация как раз поможет выжить и не самым лучшим объектам?
А. Д.: Вокруг Киева есть значимые направления, по которым идут грузовые потоки, и на этих трассах должны быть логистические комплексы.
Ю. П.: Я бы сказал, что важно не скопление, а размещение: по Житомирской и Бориспольской трассам будет больше всего таких объектов, потому по ним идут самые большие грузопотоки. Второй фактор — это расстояние: чем ближе к Киеву, тем лучше. Поскольку от нашего объекта до Харьковской площади всего около 12 км — это большой плюс.
Конкуренция, конечно, будет, но сегодня требуется около 500 тыс. кв. м. складских площадей класса. Заявленных проектов — около 300-350 тыс. кв. м. По идее, все это рынок должен «проглотить». Насколько это оправдается, покажет следующий год, когда эти объемы будут вводится в эксплуатацию.
РТ: Но вы изучали концепцию складов конкурентов: кто под какую продукцию предлагает хранилище?
Ю. П.: В основном все строят стандартный А-класс, универсальный. Будет конкретный арендатор на какую-то часть объекта — под него выполнят работы, например, сделают холодильную камеру или еще что-то.
РТ: У Вас уже есть арендаторы?
Ю. П.: Потенциальные — есть. Мы проводили переговоры с логистическими компаниями еще до начала работы над проектом. Мы рассчитываем заключать договора в следующем году после начала строительства. Сейчас строится несколько больших логистических центров, и арендаторы смотрят, кто раньше выйдет.
РТ: Какое количество инвестиций собираетесь вложить в этот проект?
А. Д.: Порядка 45 млн. долларов с учетом строительства инженерных сетей, с прокладкой коммуникаций. Расстояние их подведения разное, в среднем 2-5 км. В связи с развитием этого района, инфраструктура там будет расширяться. Инвестиции в инженерные сети пойдут серьезные. К этим сетям можно будет подключать любые объекты: и промышленные, и гражданские.
РТ: Власти намерены помогать?
Ю. П.: Главное, чтобы не мешали.
А. Д.: Мы понимаем о необходимости долевого участия в развитии инфраструктуры района. Выполнение нами необходимых инженерных мероприятий по функционированию нового объекта, естественно достаточно серьезно помогает району в его развитии.
Главное, чтобы и другие застройщики в полном объеме выполняли свои обязательства, что очень важно,- в этом и задача местной власти.
«Леополис» — самый дорогой отель во Львове»
РТ: Помимо этого проекта, какие еще в регионах?
Ю. П.: У нас два проекта во Львове — гостиница «Леополис», которая уже работает, и торговый центр «Пассаж» на проспекте Свободы, строительство которого мы начали весной этого года. Кроме этого на стадии проектирования сейчас большой проект офисно-гостиничного комплекса на трассе Киев-Борисполь.
РТ: Гостиничные проекты достаточно сложные. Как вы над ними работали?
Ю. П.: Если говорить о «Леополисе», то это бутик-отель, открытый в реконструированном здании — памятнике архитектуры XVI века. Сейчас там 43 номера, которые по оснащению соответствуют стандартам пяти звезд. Начато строительство второй очереди — еще 40 номеров.
Уже сегодня гости Львова по достоинству оценили уют и сервис «Леополиса» — заполняемость номеров постоянно превышает 80%. Это самый дорогой и изысканный отель Львова. Стоимость номера на сегодня составляет от 130 Евро. Конечно, для достижения такого результата трудилась большая команда архитекторов, дизайнеров, инженеров и строителей.
РТ: Но гостиница меньше, чем на 250 номеров, нерентабельна…
Ю. П.: Ничего подобного. В Петербурге, для примера, на сегодняшний день более 500 мини-отелей — то выкупленные 2-4 этажа в зданиях, где делаются номера — и нельзя сказать, что они нерентабельны.
Это крупные гостиничные операторы, такие как Radisson, Marriot, Hilton не хотят брать в управление гостиницы менее, чем на 150-200 номеров. И это логично, поскольку привлекать большое количество управляющего персонала для маленького отеля нерентабельно.
Тем не менее, рынок небольших отелей в Украине стремительно развивается. А для такого исторического города, как Львов — бутик отель в центральной части города — это большой шаг в развитии туризма.
«Выгоднее идти в регионы…»
РТ: Какие перспективы вы видите для себя в Киеве, как девелоперы?
Ю. П.: Киевский рынок недвижимости, конечно, является очень привлекательным как для инвесторов, так и для девелоперов. Но, к сожалению, условия работы на этом рынке, а именно, непрозрачность землеотводов, коррупция при согласовании проектов и стоимость земли на вторичном рынке делают инвестиции в регионы более выгодными. Окупаемость объектов там может быть даже выше, чем в Киеве. Вот увидите, что скоро Одесса и Днепропетровск обгонят Киев по количеству торговых площадей на душу населения. Это говорит о том, что Киев не развивается нужными темпами.
В регионах более прозрачные правила получения земли. Проводятся открытые аукционы и конкурсы. Земля отводится под уже утвержденные проекты. В Киеве же земля отводится компаниям, приближенным к власти, и затем попадает на вторичный рынок по ценам, которые зачастую далеки от разумных.
РТ: Вы видите для себя еще какие-то направления деятельности, кроме генподряда и девелопмента?
Ю. П.: В стратегии компании — создание своих субподрядных организаций по производству строительных материалов. В первую очередь это будет своя бетонная компания по производству монолитных работ.
В перспективе хотелось бы охватить еще одно направление: строительство дорог. Это перспектива, желание сделать что-то качественно, красиво. Мы бы хотели, чтобы наши специалисты, которые занимаются аналогичной работой в странах Балтии, могли показать свою квалификацию.
Это одна из наших целей. И мы готовы помочь Украине подготовиться к Чемпионату Европы в 2012 году на должном уровне.
Галина ГАЕВСКАЯ, Любовь ПРИВАЛОВА